تفکیک، سنددار کردن و فروش قانونی اراضی کشاورزی در استان اصفهان | وکیل متخصص امور زمین
فهرست مطالب مقاله:
- ✅ اهمیت سند رسمی برای اراضی کشاورزی در اصفهان
- ✅ مراحل قانونی اخذ سند رسمی زمین زراعی
- ✅ راهکارهای سنددار کردن زمین‌های قولنامه‌ای
- ✅ موانع رایج: ملی بودن، مشاع بودن، طرح هادی
- ✅ قوانین تفکیک و حد نصاب اراضی کشاورزی
- ✅ مراحل دریافت استعلام از جهاد، منابع طبیعی و دهیاری
- ✅ نقش وکیل متخصص در تسریع و تضمین فرآیند حقوقی
- ✅ نتیجه‌گیری: چرا باید همین حالا اقدام کنید؟
مقدمه
اراضی کشاورزی سرمایه‌ای ارزشمند هستند و داشتن سند رسمی برای این اراضی، به‌ویژه در استان اصفهان که کشاورزی گسترده‌ای دارد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. سند شش‌دانگ رسمی باعث تثبیت مالکیت مالک می‌شود و تنها با سند رسمی است که قانون، مالکیت فرد را به رسمیت می‌شناسد. به گفته‌ی مدیر امور اراضی جهاد کشاورزی، سنددار کردن زمین‌های کشاورزی اقدامی اساسی برای حفاظت و صیانت از این زمین‌ها است؛ داشتن سند موجب حفظ کاربری کشاورزی، هویت‌دار شدن زمین و حتی تسهیل در دریافت تسهیلات مالی و حمایت‌های دولتی از کشاورزان می‌شود. از سوی دیگر، فروش قانونی اراضی تنها زمانی ممکن است که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی و با صدور سند انجام گردد. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که ملکش به نام او سند رسمی شده باشد؛ بنابراین معاملات صرفاً قولنامه‌ای (عادی) از نظر قانونی اعتبار و حمایت کمتری دارند. با تصویب قوانین جدید در سال‌های اخیر، از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه خرید و فروش غیررسمی به‌شدت محدود شده و اخذ سند رسمی برای اراضی کشاورزی الزامی گردیده است. بر این اساس، مالکان اراضی کشاورزی در استان اصفهان نیز باید برای جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی، هرچه سریع‌تر نسبت به سنددار کردن زمین‌های خود و انجام نقل‌و‌انتقالات به‌صورت قانونی اقدام کنند. در تمامی این مراحل نیز حضور یک وکیل متخصص امور اراضی می‌تواند راهگشا باشد؛ وکیل با تجربه ضمن تسریع امور اداری و حقوقی، از تضییع حقوق مالک در فرایند پیچیده‌ی اخذ سند جلوگیری می‌کند.
مراحل قانونی اخذ سند رسمی برای اراضی کشاورزی
برای اخذ سند مالکیت رسمی (تک‌برگ کاداستری) زمین کشاورزی، باید چندین مرحله‌ی قانونی و اداری طی شود. نخست، احراز مالکیت و تهیه مدارک اولیه اهمیت دارد. مالک فعلی باید مدارکی دال بر مالکیت خود ارائه کند؛ از جمله قولنامه‌ها یا بنچاق‌های موجود که سلسله انتقالات قبلی را نشان می‌دهد، و اگر سند قدیمی مشاعی (شراکتی) وجود دارد، رونوشت آن یا وکالت‌نامه‌ی رسمی از صاحب سند ضرورت دارد. آماده‌سازی این مدارک با راهنمایی وکیل متخصص، از اتلاف وقت جلوگیری خواهد کرد. در گام بعد، باید نقشه‌ی دقیق یو‌تی‌ام (UTM) از ملک تهیه شود. برای این کار، نقشه‌برداران دارای صلاحیت (کارشناسان رسمی دادگستری یا مهندسین نظام مهندسی) موقعیت و ابعاد زمین را برداشت کرده و مختصات دقیق را روی نقشه پیاده می‌کنند. وجود نقشه‌ی دارای مختصات، به اداره ثبت اسناد امکان می‌دهد که محدوده زمین را در سیستم کاداستر جانمایی کند. پس از تهیه نقشه، مدارک لازم باید تکمیل و به صورت دیجیتال در سامانه ثبت اسناد بارگذاری شوند. از جمله مدارک ضروری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک، کپی سند مالکیت مادر (در صورت وجود)، اصل و کپی تمامی قولنامه‌های خریداری ملک توسط متقاضی، نقشه‌ی یو‌تی‌ام ملک، فرم تکمیل‌شده‌ی مختصات و رسید پرداخت هزینه‌های قانونی. تهیه و بارگذاری صحیح این اسناد در سامانه ثبت (سامانه‌ی صدور سند کاداستر) بسیار مهم است؛ هر اشتباه یا نقصی می‌تواند پرونده را معطل کند. در این مرحله نیز حضور یک وکیل مجرب که با روند سامانه و مدارک مورد نیاز آشناست، می‌تواند به تنظیم صحیح مدارک و تکمیل فرم‌ها کمک کند. پس از تکمیل ثبت نام الکترونیکی، پرونده‌ی اولیه در اداره ثبت تشکیل می‌شود و مراحل استعلام‌ها (که در ادامه توضیح داده شده) آغاز خواهد شد. نهایتاً پس از وصول پاسخ استعلام‌ها و تأیید نهایی اداره ثبت، سند تک‌برگ رسمی به نام مالک صادر می‌گردد. طبق قانون جدید، سازمان ثبت اسناد مکلف شده است برای همه اراضی کشاورزی دارای شرایط قانونی، سند مالکیت حدنگار (کاداستری) با قید کاربری کشاورزی صادر کند، حتی اگر مساحت آن‌ها کمتر از حد نصاب فنی قبلی باشد. صدور این سند رسمی گامی اساسی است که مالک را به‌طور قانونی قادر به بهره‌برداری، انتقال و دفاع از ملک خود می‌کند. در تمام این روند، همراهی وکیل متخصص ضمن کاهش استرس و پیچیدگی کار برای مالک، تضمینی برای رعایت دقیق تشریفات قانونی خواهد بود.
وضعیت زمین‌های قولنامه‌ای و نحوه سنددار کردن آن‌ها
بسیاری از اراضی کشاورزی در گذشته صرفاً با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی دست‌به‌دست شده‌اند و در دفتر اسناد رسمی منتقل نگردیده‌اند. به چنین زمین‌هایی “قولنامه‌ای” می‌گویند که سند رسمی به نام خریدار فعلی ندارند. وضعیت قولنامه‌ای بودن زمین ریسک‌های زیادی دارد: خریدار از نظر قانونی مالک شناخته نمی‌شود (چون سند رسمی ندارد) و امکان تنظیم سند رسمی یا دریافت وام و مجوزهای رسمی برای چنین ملکی دشوار است. برای سنددار کردن زمین قولنامه‌ای چند مسیر قانونی وجود دارد که بسته به شرایط ملک باید پیموده شود. اگر زمین قبلاً سابقه ثبتی داشته و در دفتر املاک ثبت شده (مثلاً یک سند قدیمی مشاعی به نام فروشنده یا اجداد وی وجود دارد)، خریدار می‌تواند با ارائه مدارک قولنامه و استعلام از دفتر اسناد، از فروشنده بخواهد سند رسمی انتقال را تنظیم کند. در صورت امتناع فروشنده یا مشکلاتی مانند فوت وی، راهکار قانونی، طرح دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی” در دادگاه است. با حکم دادگاه، انتقال رسمی به نام خریدار انجام و سند صادر می‌شود. در این مسیر داشتن وکیل مجرب بسیار حائز اهمیت است؛ زیرا طرح صحیح دعوا و پیگیری در مراجع قضایی تضمین‌کننده‌ی حقوق خریدار خواهد بود. از سوی دیگر، اگر زمین اساساً فاقد سابقه ثبت باشد (یعنی در دفتر املاک ثبت نشده)، موضوع پیچیده‌تر است. تا چندی پیش، قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی عمدتاً برای بناهای احداثی در املاک شهری کاربرد داشت و شامل زمین‌های صرفاً کشاورزی نمی‌شد؛ اما اکنون با اجرای قانون جامع حدنگار، سازمان ثبت با همکاری وزارت جهاد کشاورزی تکلیف این گونه اراضی را نیز مشخص می‌کند. مطابق تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون اخیر، چنانچه مالک فعلی تصرف قانونی روی زمین کشاورزی داشته و زمین بهره‌برداری کشاورزی شود، حتی اگر مساحت آن کمتر از حد نصاب‌های قبلی باشد، امکان صدور سند رسمی تک‌برگ برای آن وجود دارد. البته شرط مهم این است که شخص متقاضی و افراد تحت تکفل وی، قطعات کشاورزی مجاور را در مالکیت نداشته باشند (تا جلوگیری شود از تجزیه عمدی زمین بزرگ به قطعات کوچک). بنابراین برای زمین‌های قولنامه‌ای روستایی در اصفهان، مالک باید از طریق سامانه ثبت اسناد درخواست صدور سند بدهد و مدارک مالکیت عادی خود را ارائه نماید؛ سپس اداره ثبت با هماهنگی جهاد کشاورزی و استعلامات لازم، در صورت احراز تصرف و مالکیت، رأی به صدور سند خواهد داد. در این مسیر نیز مشاوره حقوقی با یک وکیل باتجربه می‌تواند بسیار مؤثر باشد. وکیل با اشراف به مقررات جدید، می‌تواند بهترین راهکار (دادخواست قضایی یا تقاضا از کمیسیون‌های ثبتی) را پیشنهاد دهد و از حقوق مالک در برابر ادعاهای معارض (مثلاً ادعای مالکیت فروشنده‌ی قبلی یا دولت) دفاع کند.
موانع رایج در مسیر اخذ سند رسمی
در فرآیند اخذ سند رسمی برای اراضی کشاورزی، برخی موانع حقوقی و ثبتی ممکن است پیش بیاید که آگاهی از آن‌ها به پیشگیری یا حل‌وفصل‌شان کمک می‌کند. مهم‌ترین موانع رایج عبارت‌اند از:
مشاع بودن ملک :
مشاع یعنی ملک بین چند نفر به‌صورت شراکتی (سهمی) مشترک است. اراضی کشاورزی بزرگ در استان اصفهان گاه بین ورثه یا شرکا مشترک بوده و سند به نام همه به‌صورت مشاع صادر شده است. در این وضعیت، برای گرفتن سند شش‌دانگ به نام یک نفر، ابتدا باید عمل افراز یا تقسیم صورت گیرد تا سهم هر شریک جدا شود. اما افراز اراضی کشاورزی مشاع با مشکل حد نصاب قانونی مواجه است (توضیح آن در بخش بعد آمده است). اگر سهم هر شریک بالاتر از حد نصاب باشد، اداره ثبت یا دادگاه می‌تواند افراز را انجام دهد؛ ولی اگر سهم هر کس کوچک‌تر از حد نصاب فنی باشد، معمولاً سند مشاعی باقی می‌ماند و شرکا تنها می‌توانند سهم خود را به صورت کل آن سهم به یک نفر دیگر منتقل کنند. برای حل این موضوع، حضور وکیل متخصص ضروری است تا یا رضایت همه شرکا برای تقسیم گرفته شود یا از طریق مراجع قضایی راهکاری قانونی (مانند فروش کل ملک و تقسیم ثمن) پیگیری گردد.
ملی بودن زمین :
یکی از موانع جدی، اعلام زمین به عنوان اراضی ملی (انفال) از سوی اداره منابع طبیعی است. طبق قوانین، زمین‌های جنگلی یا موات که سابقه احیا و کشت قبل از سال ۱۳۴۱ نداشته باشند، ملی محسوب می‌شوند و سند به نام دولت صادر شده یا می‌شود. در برخی مناطق اصفهان، اراضی کشاورزی به دلیل کم‌توجهی مالکان قبلی، ملی اعلام شده‌اند. چنانچه زمینی در طرح ملی‌شدن جنگل‌ها و مراتع جزو انفال قلمداد شود، اخذ سند به نام اشخاص ممنوع است مگر آن‌که مالک بتواند در کمیسیون ماده واحده مربوط به ماده ۵۶ قانون حفاظت از جنگل‌ها، ثابت کند زمین قبل از تاریخ مذکور در تصرف و کشت بوده است. این فرایند اثبات سابقه تصرف و کشت، بسیار تخصصی و زمان‌بر است و نیازمند جمع‌آوری ادله (شهادت محلی، عکس‌های هوایی قدیمی، اسناد زراعت گذشته و غیره) و پیگیری حقوقی است. در صورت موفقیت در کمیسیون یا دادگاه و خارج شدن زمین از حالت ملی، آنگاه اداره ثبت اسناد می‌تواند برای آن سند رسمی صادر کند. بدون تردید ورود یک وکیل آشنا به پرونده‌های اراضی ملی در این مسیر حیاتی است؛ چرا که دفاع از حقوق کشاورز در برابر ادعای مالکیت دولت، نیازمند دانش عمیق حقوقی و رویه‌ای است.
تعارض با طرح هادی یا کاربری‌های عمومی :
طرح هادی روستایی و طرح‌های جامع شهری مشخص می‌کنند که هر قطعه زمین در آینده چه کاربری‌ای داشته باشد (مثلاً مسکونی، فضای سبز، کشاورزی و غیره). گاهی اراضی کشاورزی واقع در حاشیه روستاهای اصفهان، در طرح هادی به عنوان محدوده‌ی توسعه‌ی آتی مسکونی یا معبر عمومی پیش‌بینی شده‌اند. در چنین حالتی، ممکن است صدور سند کشاورزی یا تغییر کاربری با مشکل مواجه شود. به عنوان مثال، اگر زمینی کشاورزی دقیقا در مسیر خیابان یا جاده‌ی طرح‌ریزی‌شده در طرح هادی باشد، تا زمانی که وضعیت آن مشخص نشود احتمال صدور سند با کاربری کشاورزی (یا هر کاربری دیگری) دچار تعلیق گردد. همچنین اگر مالکی قصد تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی داشته باشد، باید از کمیسیون‌های مربوط (مثلاً کمیسیون ماده ۵ در شهرها یا کمیسیون ماده ۱ در اراضی کشاورزی) مجوز بگیرد که اخذ آن دشوار و زمان‌بر است. بنابراین همخوانی وضع موجود زمین با طرح‌های مصوب شهری یا روستایی از عوامل مؤثر در فرایند سنددار شدن است. توصیه می‌شود قبل از خرید زمین کشاورزی، حتماً توسط یک وکیل یا کارشناس، استعلام وضعیت آن از حیث قرارگیری در طرح‌های دولتی یا شهری گرفته شود تا بعداً در صدور سند یا اخذ مجوز ساخت دچار مشکل نشوید.
موانع زیست‌محیطی و منابع طبیعی :
علاوه بر ملی بودن که ذکر شد، ممکن است زمین در حریم رودخانه‌ها، مسیل‌ها یا جزو اراضی حفاظت‌شده منابع طبیعی باشد. در این موارد دستگاه‌های متولی (وزارت نیرو برای حریم رودخانه، سازمان جنگل‌ها برای مناطق حفاظت‌شده و ...) به استعلام اداره ثبت پاسخ منفی می‌دهند و صدور سند متوقف می‌شود. مثلا زمینی که در حریم قانونی زاینده‌رود یا تالاب گاوخونی باشد، قابل صدور سند به نام اشخاص نیست. برای رفع این موانع، گاهی نیاز است محدوده ملک اصلاح شود یا مالک پیگیری حقوقی برای تغییر حریم انجام دهد که این‌ها نیز بدون همراهی مشاور حقوقی کار ساده‌ای نخواهد بود.
به طور کلی، موانع یادشده هر یک قابلیت تبدیل شدن به بحران جدی در مسیر مالکیت را دارند. اما با وجود این مشکلات، نباید ناامید شد؛ بلکه باید با کمک گرفتن از وکیل حرفه‌ای و متخصص امور اراضی راه‌حل مناسب را جست‌وجو و پیگیری کرد. وکیل می‌تواند با شناسایی دقیق علت مشکل، مستند به قوانین و مقررات مربوطه، مسیر قانونی رفع مانع را طی کند و روند اخذ سند را به سرانجام برساند.
قوانین و مقررات مرتبط با تفکیک و حد نصاب افراز زمین‌های کشاورزی
یکی از موضوعات مهم در مورد اراضی کشاورزی، محدودیت‌های قانونی در تفکیک (تقسیم زمین به قطعات کوچک‌تر) و افراز (جداسازی سهم مشاع شرکا) است. قانون‌گذار ایران برای جلوگیری از خرد شدن بیش از حد اراضی کشاورزی – که بهره‌وری اقتصادی را کاهش می‌دهد – مقرراتی وضع کرده است. مهم‌ترین قانون در این زمینه «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی» مصوب ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام است. بر اساس این قانون، وزارت جهاد کشاورزی موظف شد برای هر منطقه، حد نصاب فنی و اقتصادی اراضی کشاورزی را پیشنهاد دهد و هیئت وزیران آن را تصویب کند. حد نصاب یعنی حداقل اندازه‌ای که یک قطعه زمین کشاورزی باید داشته باشد تا یک واحد بهره‌برداری مستقل و اقتصادی تلقی شود. برای مثال، ممکن است حد نصاب باغات در منطقه‌ای ۰٫۵ هکتار و حد نصاب زمین زراعی آبی ۲ هکتار تعیین شده باشد (اعداد فرضی برای توضیح مفهوم)؛ بدین معنا که تقسیم یک مزرعه به قطعات کوچک‌تر از این حد نصاب‌ها ممنوع است. ماده ۲ قانون ۱۳۸۵ صراحتاً تفکیک و افراز اراضی کشاورزی را به قطعات کوچک‌تر از حد نصاب ممنوع کرده بود و دفاتر اسناد رسمی را از انتقال این قطعات منع می‌کرد. نتیجه این ممنوعیت در سال‌های گذشته این بود که بسیاری از مالکین نمی‌توانستند زمین کشاورزی خود را رسماً به قطعات کوچک‌تر تقسیم کرده و سند مجزا بگیرند و ناچار بودند به صورت مشاع سهم بفروشند. این وضعیت مشکلاتی از جمله اختلافات ملکی، بلاتکلیفی مالکان خرد و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری را به دنبال داشت.
خوشبختانه در سال ۱۴۰۳ قانون‌گذار با درک این مشکل، در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات راه حلی ارائه داد. طبق این تبصره، همان‌طور که اشاره شد سازمان ثبت موظف است برای قطعات زراعی و باغی موجود – حتی کم‌مساحت – سند تک‌برگ صادر کند؛ اما هرگونه افراز و تفکیک جدید پس از صدور سند، همچنان مشمول قانون ۱۳۸۵ و حد نصاب‌های مصوب خواهد بود. به بیان دیگر، قانون جدید به مالکان امکان داد برای قطعات کشاورزی موجود خود سند بگیرند تا از بلاتکلیفی خارج شوند، ولی این به معنای آزادی کامل در خرد کردن بیشتر زمین نیست. بعد از صدور سند، اگر مالک بخواهد زمین را دو تکه کند یا بین ورثه تقسیم نماید، باید حد نصاب رعایت شود؛ در غیر این صورت تفکیک انجام نخواهد شد. همچنین قانون جدید برای جلوگیری از سوءاستفاده، انتقالات مشاعی را نیز محدود کرده است. فروش سهم مشاع از اراضی کشاورزی فقط در شرایط خاصی مجاز دانسته شده است از جمله اینکه یا کل سهم مشاع یک مالک (که خودش کمتر از حد نصاب است) یکجا به یک نفر منتقل شود، یا اگر سهم مشاع بزرگ‌تر از حد نصاب است انتقال به نحوی باشد که هیچ سهم جدیدی کمتر از حد نصاب ایجاد نشود. این مقررات عملاً جلو فروش پراکنده‌ی سهام مشاع به افراد متعدد – که راه دور زدن قانون خرد شدن اراضی بود – را می‌گیرد.
بنابراین در استان اصفهان نیز برای تفکیک اراضی کشاورزی باید به حد نصاب قانونی افراز توجه کامل داشت. قبل از هر اقدامی، لازم است از اداره جهاد کشاورزی حد نصاب تعیین‌شده برای آن منطقه و نوع کشت را استعلام کنید. اگر قصد تقسیم زمین بین فرزندان یا شرکا را دارید و قطعات جدید کوچک‌تر از حد نصاب خواهند شد، احتمالاً تنها راه، تنظیم سند مشاعی به نام آنهاست نه تفکیک قطعات. البته می‌توان با ادغام قطعات کوچک مجاور (تجمیع اراضی) و رساندن مساحت به حد نصاب، سپس افراز انجام داد که این کار نیز نیازمند هماهنگی با اداره امور اراضی و ثبت است. در هر صورت، پیچیدگی این مقررات ایجاب می‌کند که مالکان حتماً با مشورت و همراهی وکیل متخصص گام بردارند تا ناخواسته مرتکب تخلفی نشوند یا حقی از ایشان ضایع نگردد. وکیل با اشراف به جزئیات قوانین جدید و قدیم، بهترین راه را برای نقل‌و‌انتقال قانونی یا تقسیم زمین پیشنهاد خواهد کرد.
مراحل دریافت استعلام‌ها از مراجع ذی‌ربط
یکی از بخش‌های مهم فرآیند صدور سند رسمی برای زمین کشاورزی، دریافت استعلام از ادارات و مراجع مربوطه است. اداره ثبت اسناد پیش از صدور سند، باید از چند مرجع در مورد ملک استعلام کند تا مطمئن شود صدور سند بلامانع است. مراحل و مراجع اصلی استعلام عبارت‌اند از:
1. استعلام از اداره جهاد کشاورزی: مهم‌ترین استعلام، کسب نظر اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل ملک است. جهاد کشاورزی بررسی می‌کند که آیا ملک همچنان کاربری کشاورزی دارد، آثار کشت و زرع در آن موجود است، و تغییر کاربری غیرمجاز در آن صورت نگرفته است یا خیر. همچنین جهاد تأیید می‌کند که صدور سند باعث از بین رفتن کاربری زراعی نمی‌شود. طبق قانون جدید، هر نقل‌و‌انتقال رسمی در اراضی کشاورزی منوط به تأییدیه جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است. در واقع این مقرره برای جلوگیری از ویلاسازی یا تفکیک غیرمجاز در اراضی زراعی وضع شده است. بنابراین اداره ثبت از جهاد کشاورزی نامه می‌گیرد که مثلاً زمین مورد نظر باغ یا مزرعه فعال بوده و صدور سند به نام متقاضی بلامانع است. در صورت وجود تخلف تغییر کاربری، ابتدا باید به وضعیت آن در کمیسیون مربوطه رسیدگی شود و احتمالاً جریمه تغییر کاربری پرداخت و مجوز صادر گردد تا سپس جهاد موافقت کند. روشن است که یک وکیل مطلع می‌تواند روند اخذ این مجوزها و تأییدیه‌ها را بسیار تسهیل کند.
2. استعلام از اداره منابع طبیعی: همان‌طور که در بخش موانع اشاره شد، منابع طبیعی بررسی می‌کند که زمین جزو اراضی ملی یا منابع طبیعی نباشد. پاسخ اداره منابع طبیعی تعیین می‌کند که ملک خصوصی است و مانع قانونی برای سند دار شدن ندارد. اگر زمین قبلاً ملی اعلام شده باشد، صدور سند منتفی است تا زمانی که در کمیسیون‌های مربوطه وضعیت آن تغییر کند. وکیل با پیگیری پرونده در منابع طبیعی و ارائه مدارک مالکیت کشاورز می‌تواند در تسریع پاسخ مثبت مؤثر باشد.
3. استعلام از دهیاری یا بخشداری محلی: برای اراضی واقع در محدوده روستا، معمولاً از دهیاری و برای اراضی بیرون از محدوده و در حریم روستا از بخشداری یا فرمانداری نیز استعلام می‌شود. این مراجع محلی وضعیت زمین را از نظر قرارگیری در طرح هادی، معارض نداشتن با خدمات عمومی و تأسیسات، و نبود بدهی یا مشکل قانونی محلی تأیید می‌کنند. به عنوان مثال دهیاری اعلام می‌نماید که زمین در محدوده مصوب روستا قرار دارد یا خیر، و مثلاً معبر عمومی یا پروژه‌ای از داخل آن عبور نمی‌کند و مشکل خاصی با شورا و اهالی محل ندارد. این تأییدیه‌ی محلی مخصوصاً در استان اصفهان که بسیاری از روستاها طرح هادی مصوب دارند، اهمیت دارد و نداشتن آن می‌تواند سند را معطل کند.
4. استعلام از اداره ثبت اسناد (بایگانی املاک): خود اداره ثبت نیز از سوابق ثبتی ملک استعلام داخلی می‌گیرد. اگر پلاک ثبتی زمین مشخص باشد، بررسی می‌شود که آیا قبلاً سندی برای آن صادر شده یا خیر، آیا بازداشتی یا بازخواست قضایی روی پلاک وجود دارد یا نه، و اینکه معاملات قبلی ملک properly ثبت شده یا مشکل حقوقی ندارد. همچنین اگر درخواست سند براساس رأی دادگاه (مثلاً رأی الزام به تنظیم سند یا رأی کمیسیون رفع تداخلات اراضی) باشد، بخش اجرا و بایگانی ثبت آن رأی را ضمیمه پرونده می‌کنند. این مرحله بیشتر جنبه‌ی فنی ثبتی دارد اما یک وکیل متخصص با مراجعه به ادارات ثبت می‌تواند پیشاپیش اطلاعات سوابق پلاک را به دست آورد و اگر مثلاً نشانی از تداخل ثبتی یا اشتراک پلاک با ملک مجاور وجود دارد، آن را رفع و رجوع کند.
بعد از جمع‌آوری تمامی استعلام‌های فوق و وصول پاسخ‌های مثبت، پرونده‌ی ملک تکمیل شده و رئیس اداره ثبت دستور صدور سند تک‌برگ را صادر می‌کند. دریافت به‌موقع و درست این استعلام‌ها کلید سرعت در صدور سند است؛ در بسیاری موارد دیده شده که پرونده‌ها ماه‌ها به دلیل عدم پاسخ استعلام یا نقص آن‌ها بلاتکلیف مانده‌اند. بنابراین پیشنهاد می‌شود حتماً از توان یک وکیل کارآزموده در این مرحله بهره بگیرید. وکیل با شناخت مسیر اداری و ارتباط با کارشناسان ادارات مربوطه، پیگیر تسریع پاسخ‌ها خواهد شد و اگر مشکلی در هر استعلام بود (مثلاً ایراد جزیی در نقشه یا پلاک)، آن را برطرف می‌کند. توجه داشته باشید که هزینه‌ی برخی استعلام‌ها (مانند پاسخ اداره ثبت یا نقشه‌برداری) بر عهده متقاضی است که باید به حساب خزانه واریز شود؛ وکیل شما می‌تواند در این موارد نیز راهنمایی کند تا امور مالی به‌درستی انجام شود.
نتیجه‌گیری (لزوم مشاوره حقوقی و اقدام قانونی)
در پایان، تأکید بر این نکته ضروری است که سند رسمی نه‌تنها یک برگ کاغذ، بلکه تضمین‌کننده امنیت حقوقی مالک زمین کشاورزی است. با داشتن سند شش‌دانگ، مالک از مزایای قانونی متعددی بهره‌مند می‌شود و می‌تواند با خیال آسوده‌تر به بهره‌برداری و حتی فروش ملک خود بپردازد. روند تفکیک و اخذ سند برای اراضی کشاورزی در استان اصفهان – به‌ویژه با توجه به مقررات ویژه حد نصاب و حفظ کاربری – ممکن است پیچیده و پرچالش باشد، اما با آگاهی و طی کردن مسیر درست می‌توان به نتیجه مطلوب رسید. یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها در این مسیر، همراه داشتن یک وکیل متخصص است. یک وکیل باتجربه در امور اراضی و املاک با اشراف به جدیدترین قوانین و رویه‌ها، می‌تواند بهترین راهکار را برای هر پرونده ارائه دهد و از حقوق موکل خود در برابر موانع گوناگون دفاع کند. او همچنین با انجام امور اداری و تنظیم اسناد به شکل صحیح، از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری خواهد کرد. اگر شما قصد فروش قانونی زمین کشاورزی خود را دارید یا می‌خواهید زمین قولنامه‌ای‌تان را سنددار کنید، تعلل نکنید. هرگونه تأخیر ممکن است مشکلات بیشتری (از قبیل تغییر قوانین یا ادعای اشخاص دیگر یا حتی تصرفات غیرمجاز) به‌وجود آورد. همین امروز با یک وکیل متخصص مشورت کنید و انجام مراحل قانونی را به وی بسپارید تا با خاطری آسوده، معامله‌ای امن و مطمئن را تجربه کنید. حفظ سرمایه و زمین کشاورزی شما در گرو اقدام قانونی صحیح و به‌موقع است. با سپردن کار به کاردان – یعنی وکیل آگاه – منافع خود را حداکثر و ریسک‌ها را به حداقل برسانید.
🔸 در صورت نیاز به مشاوره تخصصی و پیگیری امور حقوقی اراضی کشاورزی، می‌توانید با وکیل مجرب و متخصص در حوزه املاک و اراضی، جناب آقای سپهر صادقی‌نژاد، از طریق شماره تماس ۰۹۱۳۷۱۶۶۲۴۰ در ارتباط باشید.
با اطمینان خاطر، امور حقوقی زمین خود را به دست کارشناسی بسپارید که مسیر قانونی را به‌درستی می‌شناسد.
دیدگاه خود را بنویسید